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    如果2020年一线城市房价真涨集装箱活动房合同到了20万,大家是不是都该卖掉自己的房子?

    上海活动板房搭建 时间:2017-04-13 13:06 上海活动板房厂网
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    如果2020年一线城市房价真涨到了20万,大家是不是都该卖掉自己的房子?

      导读:今年以来,一线城市的地王现象就此起彼伏,深圳如此、上海亦如此,很多新出地块的楼板价已经超过8万。未来,一线城市的平均房价究竟会不会真的都达到20万的水平,老实说,我自己心理也没啥底。不过,今天无妨开个脑洞,

      北上深房价20万时,是否卖光所有的房子?

      作者:刘晓博

      来源:楼市参考(ID:house0929)

      早上起来,一位朋友在微信朋友圈里发布了一个命题:如果深圳房价达到20万元,要不要卖掉房子?

      这让我想起一篇一度刷屏的网文,标题是《赶紧卖掉房子,一套都不剩!》,作者是深圳大学的一位教授。这篇文章很多人应该还记得,那时恰恰是这轮房地产局部大牛市的前夜。转眼之间,北上深房价已经实现了翻倍!

      我不知道那位教授自己是否在两年前就把房子“卖得一套都不剩”了,但肯定有读者受此影响,错过了这轮牛市。

      去年股市大牛,媒体鼓噪“四千点是刚起步”,“卖房炒股”的时候,我曾在“天天说钱”专栏陆续发表过《卖房炒股,小心被洗劫一空》、《大牛市带来大逃亡》等文章,建议大家买一线城市的房子。那个时候,深圳的新房均价只有现在的一半左右。今年8月,深圳新房均价是5.44万元。至于原特区内,新盘基本上个个“10万+”了。

      随着大城市房价不断飙升,租金回报率、收入房价比、购房负担比等重要指标都已经远远突破了警戒线,量变正在推着质变走。

      那么问题来了:如果北上深的新房价均达到20万元,大家要不要从楼市撤离避险?

      北京和上海面积比较大,仅北京六环以内的面积超过深圳总面积。所以我想把这个问题界定的更清楚些。假如北京五环以内、上海外环以内,深圳福田、罗湖、南山、龙华、宝安、盐田6区的新房均价达到20万元人民币,楼市是否见顶?

      我的答案如下:

      1、首先要看时间点。如果是10年之内达到这个水平,就比较麻烦,需要引起高度重视。

      2、其次看当时的汇率水平。时间点这个指标是远远不够的,更重要的参考指标是是汇率水平。因为在汇率的标尺下,我们可以衡量全球大类资产的价格关系,而资金是趋利避害的。

      如果上述地区房价达到20万元人民币的时候,人民币跟美元的汇率水平仍然维持在7:1或者8:1左右的水平,那么意味着北上深核心区房价达到了每平米2.5万到3万美元,这个价格显著超过了纽约、旧金山、洛杉矶、伦敦的水平,存在巨大的泡沫。

      这时候,你应该卖掉多余的房子,甚至全部房子去配置境外资产。但我相信,如果出现这种情况,外汇管制一定是非常严格的,你的钱很难出去。而这时候,中国的实体经济一定比较困难。

      如果这时候人民币跟美元的汇率是20:1,那么北上深核心区的房价是每平米1万美元,比现在的水平可能还略低点,换句话说,遭遇了“美元顶”,这时候估计国外的热钱开始考虑买中国的房子,你也就没有必要卖了。

      3、看收入房价比。收入房价比本来是一个非常重要的指标,可以丈量一个国家和地区房价的水平,但这个指标过去10多年里在中国一直失灵,以至于没有人考虑这个指标。任大炮甚至说,收入房价比越高的城市,越适合投资购房;反之,收入房价比偏低意味着只能刚需购房。

      其实这个问题跟股票市盈率的问题差不多。现在银行股只有六、七倍市盈率,维持一年多了,但就是没有人买,买了也不涨。大家都知道创业板的股票泡沫大,市盈率高的离谱,但创业板就是活跃。长远看,市盈率不会永远失灵,收入房价比也不会永远失灵。当北上深每套高层单元房,就足以消灭一个“三百万美元身家富翁”时,这个市场距离大调整就不远了。

      有人算出,以目前深圳的平均房价和平均收入,一个人不吃不喝需要1215个月才能买下90平米的房子。如果是夫妻两个人一起负担,一半收入用于日常消费,一半收入用于买房子,需要101年才能买下90平方米的房子。如果房价未来再涨4倍,收入只涨2倍,那么就需要202年才能买下这套房子。到那时,高房价还能维持吗?

      最后,再重复一下我对中国房价的核心观点。

      我长期看好有显著人口增量的、级别高的、汇聚资金能力强的大城市的优质住宅。我说的这类房子,长期看、在人民币计价模式下没有“顶”(短期会有阶段性顶部),美元计价模式下有“顶部”(所谓“美元顶”)。关于楼市泡沫的最终结局,我最早提出了在“东京模式”之外还有“莫斯科模式”,两种模式都值得我们高度警惕。此外,还比较早提出了“高房价”和“高汇率”最终只能保一个,而维护资产价格更重要,因为资产价格关系到社会稳定。

      我还提出,只要中国不能开启“印股票的时代”(市场经济+IPO注册制),“印钞票的时代”就只能延续(中国的城镇化只进行到一半),楼市作为最大资金池的作用就无可替代,M2增速就肯定会维持在GDP增速的1.5倍以上,中心城市的房价只能继续上涨。而且,当经济不好的时候,反而会加速上涨,这种情况在过去20多年至少被验证了4次。

      能让房价慢下来只有改革,改革带来资源配置的变化,带来技术的进步,带来发展机会的均等和行业利润的平均,热钱自然而然就分流了,去了该去的地方。

      由于中国人口众多,城镇化又只进行到一半,北上广深等城市都汇聚了2000万以上的人口,正向3000万的规模迈进。中国任何一个超级城市,其总人口都超过澳大利亚全国的人口。再加上中国土地国有,外汇管制,所以中国房价长期偏高具有其合理性。

      未来VR技术的成熟,可能让城市进入多中心、无中心的时代,再加上轨道交通、无人驾驶,城市圈的概念正奔腾而来。超级城市的周边城市,具有很大的发展潜力,比如廊坊、东莞、苏州,其发展机遇将超过西部的很多省会城市。

      如果2020年一线城市房价真的到了20万

      作者:Kevin

      来源:Kevin投资茶馆(ID:kevin_tzcg)

      1

      今年以来,一线城市的地王现象就此起彼伏,深圳如此、上海亦如此,很多新出地块的楼板价已经超过8万。

      未来,一线城市的平均房价究竟会不会真的都达到20万的水平,老实说,我自己心理也没啥底。

      不过,今天无妨开个脑洞,假设2020年一线城市的平均房价真的到了20万元,那我们的生活会变成什么样子?又该如何应对?

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      首先说说房租。

      当房价到了20万,毫无疑问,房租肯定会涨,按照当前年化2%左右的收益率,那么每平米的年化租金收益率大概要在4000块左右,也就是说就算只租一个40平的房子,每年的租金大概也要16万左右,合计每月1万3。




    关键字 租房 一线房价 北上广深 房地产投资

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