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    武汉拆迁房屋面积计算方法 拆迁"变"征收"全解读 房天下综合整理     2013-08-06 15:24

    [摘要] 近日,财政部、国税总局公布了“关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知”。其中,居民因个人房屋被征收而选择原价调换房屋的,对新换房屋免征契税。

    近日,财政部、国税总局公布了“关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知”。其中,居民因个人房屋被征收而选择原价调换房屋的,对新换房屋免征契税。这将人们的眼光聚焦到了拆迁补偿,到底武汉居民“征收”目前的政策是什么?遵循的补偿标准是什么?拆迁户享有什么权利?本期买房360将聚焦拆迁补偿。

    拆迁变征收

    今年上半年,武汉市房屋拆迁政策出现重大调整。5月10日,武汉政府法制办公布《武汉市国有土地上房屋征收与补偿办法》(征求意见稿),就这一关涉市民利益的政府规章征求市民意见。该《办法》最大亮点就是“拆迁”字眼彻底消失,“征收补偿”取而代之。市政府法制办有关负责人直言:这意味着今后行政强拆将退出历史。

    业内专家表示,拆迁变为征用,在这里面有2个核心点,1、此次的《办法》出台,其行为主旨是政府,明确表达私有权利得到更多的尊重,更加充分的尊重私有利益;2、旧城改造变为城市更新,差异是旧的拆迁一说颇有革命性,有推倒重来的意思,而现在所说的城市更新意味着重建。而从现在社会的发展来看,城市更新的理念更加先进,更加符合发展。

    过半房主不满补偿方案需开听证会

    《办法》要求,如过半数被征收人认为征收补偿方案不符合征收与补偿规定的,应组织听证会;房屋征收部门应当拟定社会稳定风险评估报告;房屋征收涉及被征收人超过300户的,房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定;作出房屋征收决定后应当及时公告。同时,在作出房屋征收决定前,房屋征收部门应拟定社会稳定风险评估报告,说明项目情况,从合法性、合理性、可行性、可控性等方面进行分析,并报同级人民政府审核。

    不过,业内人士也指出,任何拆迁都不可能百分百符合民意,而武汉给出50%的指标偏低。也没有明确不满意的用户如何结局,拆迁所产生的钉子户问题如何解决,政策不能鼓励钉子户,所以奖励很重要。

    选择货币补偿:可补助拆迁款的15%

    《办法》首次通过政府规章,明确了被征收人的补助和奖励问题:

    1、是对按期签约、搬迁的被征收人,房屋征收部门应当给予搬迁奖励;

    2、是征收个人住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,房屋征收部门可按不超过被征收房屋价值15%的标准给予补助;

    3、是被征收住宅建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的,应对被征收房屋增加建筑面积补助,建筑面积补助不超过被征收房屋建筑面积的10%;

    4、是对被征收人中的最低生活保障家庭、残疾人等特殊生活困难家庭给予困难补助。

    拆迁面积不足30㎡的按30㎡算

    征收个人住宅或直管公房、自管公房的建筑面积不足30平方米,被征收人、承租人选择货币补偿且同时满足一定条件的,补足30平方米。而以前的拆迁政策是被拆迁的住宅面积在20平方米(含20平方米)以下的,按25平方米算;在20平方米以上不足30平方米的,按30平方米计算。

    对此,业内人士指出目前武汉市拆迁还建基本上是“多层(住宅楼)调换到高层”。而这两者的公摊面积大不同——不同到倍数关系:比如某人现在住的6层楼,公摊面积只有8平方米,但是还建调换到32层后的公摊面积多达33.64平方米,最后导致的结果就是“拆一还一,房屋缩水”。业内人士建议应修改为“拆迁房屋与补偿房屋的调换以套内使用面积为依据”。

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    房屋具体补偿安置方式

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    房屋具体补偿安置方式

    《办法》指出,拆迁费用应包括补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费,并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。

    因拆迁造成停业损失:补偿拆迁款的5%

    因征收非住宅房屋造成停产停业损失的,按被征收房屋价值的5%进行补偿,如果被征收人认为损失超过5%的,可由选定的房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。而以前关于停产停业的损失补偿,是按被拆迁人上年度的平均工资水平,对被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员,补偿6个月费用。

    承租人补偿标准提高10%

    征收直管公房、自管公房的补助款,支付给承租人,承租人选择货币补偿的,给予承租人90%补偿,给予被征收人10%补偿。原拆迁政策是补偿承租人80%,补偿产权人10%。

    被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置:

    (1)可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

    (2)货币补偿金额计算公式为:(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

    (3)被拆除房屋评估如选用重置法的,按重置单价结合成新,由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准,由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。

    被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置:

    (1)对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置:

    (2)具备易地建房条件的区域,可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿;

    (3)货币补偿金额计算公式为:(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用,由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序,按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。

    (4)不具备易地建房条件的区域,可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

    房屋拆迁补偿及安置费计算标准:

    房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额);

    房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格;

    (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费;

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